Het vonnis Rechtbank Rotterdam 16 juli 2021, ECLI:NL:RBROT:2021:7123:
http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBROT:2021:7123
gaat over in de praktijk voorkomende, op de ‘Reiswijzer 2019’ (en voorganger) gebaseerde, gedachten en ideeën omtrent een ‘bouwplicht’ en ‘publieke eisen’ volgens, naar alsdan verondersteld, het arrest ‘Helmut Müller’:
4.7. De
Combinatie stelt dat de gronduitgifte door de gemeente geen bouwplicht voor de
Combinatie bevat. Volgens de Combinatie krijgt de winnende inschrijver onder de
ontwikkelovereenkomst enkel de mogelijkheid om een plan uit te werken voor de
ontwikkeling van de bouwgrond en kan pas na de uitwerking van het definitief
ontwerp een verkoop- en realisatieovereenkomst worden gesloten. Ook op dat
moment ontstaat volgens de Combinatie geen bouwplicht, omdat de gemeente het
recht heeft om de overeenkomst te ontbinden als de ontwikkelaar niet binnen 52
weken na afgifte van een onherroepelijke omgevingsvergunning is gestart met de
bouw en de ontwikkelaar in dat geval verplicht is om medewerking te verlenen
aan de teruglevering van de grond aan de gemeente. De voorzieningenrechter
overweegt dat artikel 6 lid 3 van de concept ontwikkelovereenkomst bepaalt dat
tot gronduitgifte wordt uitgegaan middels het aangaan van de verkoop- en
realisatieovereenkomst. Anders dan de Combinatie stelt, gebeurt dit dus niet
bij het sluiten van de ontwikkelovereenkomst. Uit de concept verkoop- en
realisatieovereenkomst volgt dat de aannemer zich met het sluiten van die
overeenkomst verbindt tot zowel de bouw van woningen als de aanleg van openbaar
gebied. In artikel 6 zijn de taken en verantwoordelijkheden van de aannemer
vastgelegd, terwijl in artikel 24 is opgenomen binnen welke termijnen daartoe
dient te worden overgegaan. De gronduitgifte bevat daarmee wel degelijk een
bouwplicht voor de Combinatie. Verder blijkt uit de concept verkoop- en
realisatieovereenkomst dat de uitvoering van het werk in rechte door de
gemeente kan worden afgedwongen. Anders dan de Combinatie stelt, blijkt uit
artikel 24 lid 8 van de concept verkoop- en realisatieovereenkomst niet van een
terugleververplichting. Het daarin opgenomen recht voor de gemeente om de
overeenkomst te ontbinden en de bouwgrond terug te kopen is facultatief en laat
onverlet dat zij nakoming van de overeenkomst kan afdwingen. Het staat de
gemeente in het geval van een tekortkoming aan de zijde van de Combinatie vrij
om voor ontbinding dan wel nakoming te kiezen.
4.8. De
Combinatie stelt voorts dat de gemeente geen rechtstreeks economisch belang
heeft bij de uitvoering van het werk. Volgens de Combinatie is de bouwgrond met
name bedoeld voor woningbouw en wordt de gemeente geen eigenaar van de
woningen. De voorzieningenrechter volgt de gemeente in haar stelling dat de
opdracht meer omvat dan het afnemen van grond en het bouwen van woningen
daarop. Uit de aanbestedingsdocumentatie blijkt immers dat de opdracht de
ontwikkeling en realisatie van een woonbuurt betreft en dat ook het aanleggen
van openbaar gebied daar onderdeel van uitmaakt. Zo zijn de inschrijvingen
onder meer getoetst op de natuurlijke en landschappelijke omgeving en de
kwaliteit van de openbare ruimte (zie 2.4.). In verband hiermee heeft de
gemeente gewezen op artikel 6 lid 1 sub a laatste gedachtestreepje van de
concept verkoop- en realisatieovereenkomst (zie 2.6.), waarin staat dat het
openbaar gebied (onder meer bestaande uit een zoetwatergetijdenlandschap en
wegen) na voltooiing van het project om niet terug wordt geleverd aan de
gemeente. Derhalve is bepaald dat de aanbestedende krachtens een rechtstitel
over een deel van het uit te voeren werk zal beschikken met het oog op de openbare
bestemming daarvan. Het rechtstreeks economisch belang van de gemeente bij de
uitvoering van het werk is daarmee gegeven.
4.9. Ten
slotte stelt de Combinatie dat de gemeente geen beslissende invloed heeft op de
kenmerken van de bebouwing of het ontwerp. Volgens de Combinatie heeft de
gemeente inschrijvers uitgenodigd om een plan in te dienen dat zij naar eigen
inzicht mogen opzetten en bij winst mogen uitvoeren. Daaraan heeft de
Combinatie nog toegevoegd dat de gemeente moet instemmen met het definitieve
plan van de aannemer. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemeente
toegelicht dat in het ‘(ontwerp) bestemmingsplan Vlijweide Scholenlocatie
Noordendijk’ uitnodigingsplanologie in plaats van toelatingsplanologie centraal
staat en dat het kader waaraan de omgevingsvergunning wordt getoetst, wordt
bepaald door de regels die in dat bestemmingsplan zijn opgenomen. Dit laat
volgens de gemeente evenwel onverlet dat zij aanvullende eisen kan stellen. De
gemeente stelt dat zij dit ook heeft gedaan. In dat kader heeft zij verwezen
naar de eisen in de bouwenvelop en artikel 30 van de concept verkoop- en
realisatieovereenkomst. Hoewel de gemeente het bestemmingsplan niet heeft
overgelegd, heeft de Combinatie onvoldoende weersproken dat de eisen waar de
gemeente naar heeft verwezen ook zijn terug te vinden in het bestemmingsplan.
Daarmee acht de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat de gemeente
buiten haar publiekrechtelijke bevoegdheden aanvullende eisen aan het (ontwerp
van het) werk heeft gesteld. Derhalve is ook voldaan aan het vereiste dat de
gemeente de kenmerken van het werk moet hebben gedefinieerd.
Ik meen, dat slechts een toets aan Helmut Müller inmiddels ‘old-school’ is. Het gaat immers om een toets aan de (huidige) definitie van de overheidsopdracht voor werken. Zie bijvoorbeeld:
https://keesvandewater.blogspot.com/2019/02/kaal-verkopen.html
Hetgeen overigens in de casus niet tot een andere uitkomst zou hebben geleid.
Een en ander heeft er (echter) wel voor gezorgd, dat uit r.o. 4.9 van het vonnis terecht duidelijk wordt, dat de, volgens de Reiswijzer 2019, ‘publiekrechtelijke mogelijkheden van gemeenten om ten aanzien van vastgoed regulerend op te treden’ en/of ‘de sturing binnen het publiekrechtelijke kader’ en/of ‘een eis (die) wordt gesteld door de gemeente als publieke regisseur’ ook daadwerkelijk moet (-en) vastliggen in het betreffende publiekrechtelijke kader.
En dus niet slechts in de overeenkomst (overheidsopdracht), zoals niet zelden in de praktijk wordt aangenomen en/of verondersteld.
Lees over ‘Helmut Müller’ ook:
Geen opmerkingen:
Een reactie posten