Niet nietig

Een interessante benadering in Rechtbank Limburg 17 mei 2023, ECLI:NL:RBLIM:2023:3086:

https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBLIM:2023:3086

4.19.       De rechtbank is van oordeel dat in dit geval niet kan worden aangenomen dat hier sprake is van een situatie waarin bij voorbaat vaststond of redelijkerwijze mocht worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking zou kunnen komen voor de aankoop. Op voorhand kan bijvoorbeeld niet worden uitgesloten dat er belangstelling bestaat bij bijvoorbeeld een partij die geïnteresseerd is in langdurig verpachte grond bij wijze van belegging. Dat betekent dat een openbare selectieprocedure als bedoeld in het Didam-arrest had moeten worden gevolgd, wat evenwel niet het geval is. Dat betekent dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen op een wijze die niet in overeenstemming is met de eisen die voortvloeien uit de mededingingsmaatstaf uit het Didam-arrest. Deze normschending bestaat aldus uit de niet-naleving van de verplichting om de bedoelde openbare selectieprocedure te volgen, welke procedure is gericht op het voorkomen van schending van het gelijkheidsbeginsel ten aanzien van één of meer concrete (rechts)perso(o)n(en); de normschending is niet gelegen in een daadwerkelijke schending van het gelijkheidsbeginsel ten aanzien van enige concrete rechtspersoon. Anders gezegd: de normschending is van formeelrechtelijke en niet van materieelrechtelijke aard.

4.20.       De rechtbank is - anders dan de gemeente - van oordeel dat deze normschending niet kan leiden tot nietigheid als bedoeld in artikel 3:40 BW en heeft daartoe als volgt overwogen.

De normschending ziet op de totstandkomingsfase van de koopovereenkomst en wordt derhalve bestreken door het tweede en het derde lid van artikel 3:40 BW.

In dit geval is sprake van een situatie waarin de betrokken wetsbepaling (artikel 3:14 BW in verbinding met het gelijkheidsbeginsel) noopt tot het volgen van een openbare selectieprocedure om schending van het gelijkheidsbeginsel in materiële zin te voorkomen. Daarbij moet worden aangenomen dat in het algemeen niet op voorhand (a) is gegeven dat er daadwerkelijk een potentiële gegadigde is en (b) dat die potentiële gegadigde dan een reële kans zou hebben (gehad) op het aangaan van de koopovereenkomst. Met andere woorden: bestaat in het gegeven geval een gepasseerde, geïnteresseerde gegadigde en zou die de contractspartij hebben kunnen en moeten worden in plaats van degene die dat daadwerkelijk geworden is?

Dat wil zeggen dat aan de vastgestelde normschending - het niet volgen van een openbare selectieprocedure - niet in alle gevallen hoeft te zijn gekoppeld dat daadwerkelijk sprake is van materiële schending van het gelijkheidsbeginsel. Nu de normschending - zoals reeds hierboven overwogen - van formeelrechtelijke aard is terwijl deze niet zonder meer tot daadwerkelijke schending van de materiële norm hoeft te leiden, moet worden aangenomen dat de geschonden norm niet de strekking heeft de geldigheid van daarmede strijdige rechtshandelingen aan te tasten als bedoeld in het derde lid van artikel 3:40 BW. Deze uitleg leidt bovendien tot het resultaat dat de rechtszekerheid met betrekking tot onroerend goed niet onnodig wordt aangetast; bij een uitleg zoals de gemeente heeft verdedigd zou immers het enkele niet volgen van een openbare selectieprocedure tot nietige koopovereenkomsten leiden en dat zelfs in gevallen waarin in werkelijkheid helemaal geen sprake zou zijn van enige daadwerkelijke schending van het gelijkheidsbeginsel in materiële zin.

Ik kan dat wel volgen en waarderen.

Het ‘formele gelijkheidsbeginsel’ dat (slechts) dient om schending van het ‘materiële gelijkheidsbeginsel’ te voorkomen.

Ik motiveer de ‘niet nietigheid’ en de ‘niet vernietigbaarheid’ anders in:

https://keesvandewater.blogspot.com/2023/03/nietig.html

en

https://keesvandewater.blogspot.com/2023/04/vernietiging.html