Didam-II

Didam-II is gewezen.

Het gaat om Hoge Raad 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661:

https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2024:1661

3.1.2       De in de rov. 3.1.4-3.1.6 van het Didam-arrest geformuleerde regels zijn, met toepassing van art. 3:14 BW, gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest niet bepaald dat die regels pas gelden vanaf de uitspraak of dat schending van die regels geen gevolgen behoort te hebben voor zover die schending heeft plaatsgevonden vóór die uitspraak. Gelet op de aard en achtergrond van die regels bestaat voor een dergelijke beperking van de temporele reikwijdte van de Didam-regels ook geen aanleiding. De Didam-regels zijn dus ook van toepassing op handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaande aan het Didam-arrest. De klacht faalt.

[…]

3.2.3       De Didam-regels zijn, met toepassing van art. 3:14 BW, gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (zie hiervoor in 3.1.2). Handelen door een overheidslichaam in strijd met die regels levert geen strijd op met een dwingende wetsbepaling zoals bedoeld in art. 3:40 lid 2 BW. De Didam-regels hebben ook niet de strekking om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen. Een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is dan ook niet op die grond nietig of vernietigbaar. De hiervoor in 3.2.1 weergegeven klachten slagen dus.

[…]

3.4.2       In dit verband verdient nog het volgende opmerking. Een overheidslichaam dat in strijd met de regels uit het Didam-arrest overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, handelt in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Dat overheidslichaam kan op die grond schadeplichtig zijn jegens die gegadigde. Ook kan, zolang er geen overeenkomst is gesloten die het overheidslichaam verplicht tot levering of zolang de levering aan een ander nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam op die grond te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan.

[…]

3.5.2       De onderdelen berusten op het uitgangspunt dat in het geval een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan slechts één partij zou kunnen voldoen, de Didam-regels niet van toepassing zijn. Dit uitgangspunt is onjuist.

De Didam-regels laten de aan het overheidslichaam toekomende ruimte om ontwikkelingsplannen en ruimtelijke plannen vast te stellen onverlet. Wel is het zo dat op het moment dat zo’n plan leidt tot (het voornemen tot) verkoop van een onroerende zaak door het overheidslichaam, het overheidslichaam de Didam-regels zal moeten toepassen. Ingevolge rov. 3.1.6 van het Didam-arrest zal in het geval dat bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moeten maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen. Daarbij moet het overheidslichaam motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Deze regel strekt ertoe een gegadigde die meent volgens de gestelde criteria in aanmerking te komen voor aankoop, of die meent dat de criteria niet aan de daaraan te stellen eisen voldoen, alsnog de mogelijkheid te bieden op een gelijke kans bij aankoop van de onroerende zaak. Ook in het geval dat een overheidslichaam een plan heeft ontwikkeld waarin zakelijke (objectieve) voorwaarden zijn gesteld waaraan volgens hem slechts één partij zal kunnen voldoen, zal het overheidslichaam zich tijdig voorafgaand aan de verkoop aan deze regel moeten houden. De klacht faalt dan ook.

3.5.3       Verder verdient opmerking dat de Didam-regels niet dwingen tot een veiling of tot verkoop aan de hoogste bieder. Aan welke gegadigde een onroerende zaak zal mogen worden verkocht is afhankelijk van de door het overheidslichaam, met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte, te stellen objectieve, toetsbare en redelijke criteria. De Didam-regels bieden ruimte om deze criteria in een beleidsregeling op te nemen.

Het lijkt er aldus op, dat de Hoge Raad geen noodzaak zag, om de wetgever in kwestie aan te sporen.

En de Hoge Raad doet (dus) niet aan ‘contortionisme’, noch gedraagt zich (als) een ‘slangenmens’ in de zin van deze Blog:

https://keesvandewater.blogspot.com/2024/05/een-goede-reden-voor-didam-ii.html

Verder valt mij op, dat in r.o. 3.1.2 en r.o. 3.2.3 uitdrukkelijk wordt overwogen: ‘gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur’.

Zou daarmee het betreffende normenkader, de ‘Didam-regels’, (aldus) niet meer beperkt zijn tot het ‘gelijkheidsbeginsel dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen’?

De transparantieverplichting (r.o. 3.5.2) is duidelijk en uitdrukkelijk. Een en ander ‘strekt ertoe een gegadigde die meent volgens de gestelde criteria in aanmerking te komen voor aankoop, of die meent dat de criteria niet aan de daaraan te stellen eisen voldoen, alsnog de mogelijkheid te bieden op een gelijke kans bij aankoop van de onroerende zaak’.

Het lijkt me, dat dan ook terughoudend moet worden omgesprongen met een in een ‘aankondiging’ (‘publicatie’) op te nemen vervaltermijn om te ‘reclameren’, omdat daarmee de betreffende ‘mogelijkheid (op een gelijke kans)’ al snel illusoir kan worden gemaakt. Zo’n vervaltermijn kan overigens in kwestie (al) nooit een ‘contractuele vervaltermijn’ zijn.

En het lijkt, zie r.o. 3.2.3, er op, dat de notarissen weer rustig kunnen slapen. Ik veronderstel immers, dat zij niet wakker zullen liggen van (het) ‘onder omstandigheden aanleiding bestaan om op vordering van de gegadigde het overheidslichaam op die grond te verbieden om tot verkoop of tot levering aan een ander over te gaan’. Ook leuk trouwens om te constateren, dat ik het nog niet zo fout zag in/met:

https://keesvandewater.blogspot.com/2023/04/vernietiging.html

en

https://keesvandewater.blogspot.com/2023/03/nietig.html