Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1017 is een
interessant vonnis ter zake de vraag, of gemeente Nieuwegein uitvoering mag
geven aan de koopovereenkomst die zij op 25 november 2020 heeft gesloten met de
besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Shell Nederland
Verkoopmaatschappij B.V. met betrekking tot een kavel op een bedrijvenpark:
https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2022:1017
2.31. Het
is niet in geschil dat met betrekking tot de verkoop van kavel A2 geen sprake
is van een aanbestedingsplichtige opdracht of van een duidelijk
grensoverschrijdend belang. Waar het in deze zaak om gaat is of Gemeente
Nieuwegein bij het aangaan van de overeenkomst met Shell op 25 november 2020 de
algemene beginselen van behoorlijke bestuur, meer in het bijzonder het
gelijkheidsbeginsel, heeft geschonden.
2.32. Het
is geldend recht dat een overheidslichaam die zich van privaatrechtelijke
middelen bedient, niet in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk
bestuur mag handelen. Artikel 3:14 BW maakt dit duidelijk. De gebondenheid van
Gemeente Nieuwegein aan het gelijkheidsbeginsel is dan ook niet in geschil. De
vraag is of, en zo ja in hoeverre, de handelwijze van Gemeente Nieuwegein mede
kan worden getoetst aan de eisen die volgen uit het arrest van de Hoge Raad van
26 november 2021, waarin invulling wordt gegeven aan de toepassing van het
gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van een aan een overheidslichaam
toebehorende onroerende zaak. […]
2.33. Gemeente
Nieuwegein beroept zich er op dat zij op het moment dat de koopovereenkomst met
Shell tot stand kwam niet bekend was met deze regels. Het gaat volgens haar om
nieuwe regels (of een toepassing van nieuwe regels) die niet met terugwerkende
kracht kunnen worden toegepast. Dit zou juist in strijd zijn met het
rechtszekerheidsbeginsel, aldus Gemeente Nieuwegein. Naar het oordeel van de
voorzieningenrechter gaat dit echter niet op. Gemeente Nieuwegein was immers
ook op het moment dat zij kavel A2 aan Shell verkocht al gebonden aan het
gelijkheidsbeginsel. De Hoge Raad vult dit beginsel in met de verplichting om
bij verkoop van schaarse onroerende zaken potentiële gegadigden gelijke kansen
te bieden om mee te dingen. Deze invulling van bestaand recht kan niet worden
gezien als nieuwe regelgeving. Het is bovendien evident dat van belang is om
duidelijke criteria te hanteren bij verkoop van een schaarse onroerende zaak en
dat transparant handelen daarbij essentieel is. Dit was ook voor het arrest van
de Hoge Raad al het geval. Aangenomen wordt dan ook dat de eisen die de Hoge
Raad thans geformuleerd heeft slechts een uitvloeisel zijn van het
gelijkheidsbeginsel en dat Gemeente Nieuwegein in overeenstemming met die eisen
had behoren te handelen.
2.34. De
verplichting om gelijke kansen te bieden geldt zodra redelijkerwijs te
verwachten valt dat er meer gegadigden zullen zijn voor de aankoop van een
onroerende zaak. Enige vorm van interesse is al voldoende om vast te stellen
dat sprake is van schaarse onroerende zaken. Het gaat er dus niet om dat de
plannen die worden ingediend gelijkwaardig zijn, zoals Gemeente Nieuwegein
lijkt te betogen, maar of er interesse is. Voor het bieden van gelijke kansen
moet het overheidslichaam dan een selectieprocedure organiseren en om de
gelijke kansen voor de burgers te realiseren moet het een passende mate van
openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de kavels, de
selectieprocedure, het tijdschema en ook de toe te passen selectiecriteria.
Hierover moet tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid worden
gecreëerd door informatie over deze aspecten bekend te maken op een zodanige
manier dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.
2.35. Vastgesteld
kan worden dat Gemeente Nieuwegein niet op deze manier heeft gehandeld. Zij
heeft een onderhandse overeenkomst gesloten met Shell. Dit terwijl zij
redelijkerwijs kon verwachten dat er meerdere geïnteresseerden zouden zijn voor
de verkoop van kavel A2 . Voldoende gebleken is dat Gemeente Nieuwegein wist
dat in ieder geval [eiser] geïnteresseerd was in de aankoop van één van de
entreekavels. De gesprekken die in de periode tussen april 2018 en november
2019 zijn gevoerd tussen Gemeente Nieuwegein en [eiser] vormen daarvoor een
duidelijke aanwijzing. In haar brief van 11 november 2019 heeft Gemeente
Nieuwegein zelfs toegezegd [eiser] er van op de hoogte te zullen stellen zodra
verkoop van onder andere A2 aan de orde zou zijn, maar dat is dus niet gebeurd.
[eiser] heeft voor kavel A2 geen gelijke kans gekregen om mee te dingen. Het
mag zo zijn dat er andere entreekavels op het bedrijvenpark ‘ [bedrijvenpark] ’
beschikbaar gesteld zullen worden in het voorjaar van 2022 waarvoor [eiser]
zich kan inschrijven, maar dit doet er naar het oordeel van de
voorzieningenrechter niet aan af dat Gemeente Nieuwegein ook bij de verkoop van
kavel A2 het gelijkheidsbeginsel in acht had moeten nemen op de hiervoor
beschreven manier. De Hoge Raad heeft wel een uitzonderingsmogelijkheid genoemd
voor het geval er maar één serieuze gegadigde aanwezig is voor de aankoop. De
vraag is of in deze zaak hierop een beroep kan worden gedaan.
[…]
2.39. De
voorzieningenrechter is van oordeel dat in het kader van dit kort geding niet
duidelijk is geworden of Gemeente Nieuwegein redelijkerwijs mocht aannemen dat
alleen het plan van Shell in aanmerking kwam voor kavel A2 . Het ligt in de
rede dat een overheidslichaam daarvoor criteria mag opstellen met inachtneming
van de hem toekomende beleidsruimte. Hij moet immers rekening houden met
verschillende belangen. De aanname dat slechts één serieuze gegadigde in
aanmerking komt voor de aankoop moet echter wel gebaseerd zijn op objectieve,
toetsbare en redelijke criteria en daarvan is onvoldoende gebleken. Gemeente
Nieuwegein heeft niet op voorhand duidelijk gemaakt dat zij criteria heeft
gehanteerd bij de onderhandse verkoop van kavel A2 , laat staan welke. Pas
tijdens deze procedure licht zij toe dat duurzaamheidseisen, en daarnaast de
bereidheid van Shell om LPG-vulpunten op twee andere locaties te verwijderen,
een rol hebben gespeeld bij haar beslissing dat slechts één ontwikkelplan, dat
van Shell, redelijkerwijs in aanmerking kwam. Niet gebleken is dat zij dit
eerder, bijvoorbeeld tijdens de gesprekken die zij voerde met [eiser] in
2018/2019, aan de orde heeft gesteld. Gemeente Nieuwegein heeft tijdens de
mondelinge behandeling aangegeven alsnog duidelijkheid te kunnen verschaffen
door het volledige dossier te kunnen overleggen, maar daarvoor biedt dit kort
geding niet de ruimte. Dit zal in een eventuele bodemprocedure uitgezocht
moeten worden.
2.40. Daar
komt bij dat, wat er ook zij van de gehanteerde selectiecriteria, Gemeente
Nieuwegein het voornemen tot een onderhandse verkoop bekend had moeten maken.
Die bekendmaking moest tijdig, voorafgaand aan de verkoop plaatsvinden en moest
eenieder in staat stellen om daarvan kennis te nemen. Ook diende de
bekendmaking de motivering te bevatten van de beslissing om één-op-één te
verkopen. Vastgesteld kan worden dat dit niet is gebeurd. Gemeente Nieuwegein
heeft aangevoerd dat zij op het moment dat de koopovereenkomst met Shell werd
gesloten niet met deze eis bekend was, zodat het achterwege laten van de
bekendmaking niet aan haar kan worden tegengeworpen, maar dit gaat niet op.
Aangenomen wordt dat Gemeente Nieuwegein ook vóór het arrest van de Hoge Raad
al op de hoogte had kunnen zijn van het belang om haar voornemen om onderhands
aan Shell te verkopen bekend te maken. Dit biedt immers rechtsbescherming: het
stelt bezwaarden in de gelegenheid om rechtsmaatregelen te treffen. Overigens
heeft Gemeente Nieuwegein tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat wel
degelijk een bekendmaking heeft plaatsgevonden. Zij stelt dat een
collegebesluit is gepubliceerd waarin de verkoop kenbaar wordt gemaakt. [eiser]
heeft vervolgens aangegeven hiervan niet op de hoogte te zijn, waarna Gemeente
Nieuwegein haar stelling op dit punt niet verder aannemelijk heeft gemaakt,
zodat hier aan voorbij wordt gegaan. Dat deze publicatie ook een motivering
bevatte heeft Gemeente Nieuwegein bovendien in het geheel niet gesteld.
2.41. Naar
het oordeel van de voorzieningenrechter is op zichzelf niet onaannemelijk dat
duurzaamheidseisen en/of een verplichting tot verwijderen van de LPG-vulpunten
elders in de gemeente er toe zouden kunnen leiden dat er slechts één serieuze
gegadigde is voor kavel A2 . Een dergelijke aanname moet echter gebaseerd zijn
op objectieve, toetsbare en redelijke criteria en de beslissing om onderhands
te verkopen moet vervolgens bekend worden gemaakt en deugdelijk worden
gemotiveerd. Gemeente Nieuwegein heeft niet gehandeld in overeenstemming met
deze eisen, ondanks dat Gemeente Nieuwegein wist dat er meer geïnteresseerden
waren en dat het belang om transparant te handelen essentieel is. Geoordeeld
wordt daarom dat voldoende aannemelijk is dat de handelwijze van Gemeente
Nieuwegein in strijd is met het gelijkheidsbeginsel en daarmee onrechtmatig
jegens [eiser] .
2.42. De
voorzieningenrechter komt op basis van het voorgaande tot de conclusie dat de
vorderingen van [eiser] kunnen worden toegewezen. Er zal vooralsnog geen
uitvoering gegeven mogen worden aan de koopovereenkomst tussen Gemeente
Nieuwegein en Shell.
2.43. De
voorzieningenrechter ziet aanleiding om daarnaast te bepalen dat Gemeente
Nieuwegein in de gelegenheid wordt gesteld om alsnog het juiste traject te
volgen. Er zal een gemotiveerde bekendmaking moeten plaatsvinden van de
beslissing dat gelet op de duurzaamheidseisen en het verwijderen van vulpunten
op andere locaties in de gemeente slechts één serieuze gegadigde in aanmerking
komt voor de aankoop van kavel A2 . Dit zal er mogelijk toe kunnen leiden dat
vastgesteld moet worden dat er één serieuze gegadigde is en dat een onderhandse
verkoop kan plaatsvinden. Het kan er echter ook toe leiden dat niet aan de
eisen is voldaan zodat alsnog een selectieprocedure gevolgd zal moeten worden
met vooraf bekend gemaakte objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
2.44. Het
is dus niet uitgesloten dat Gemeente Nieuwegein tekort zal schieten in de
nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst met
Shell. Zij zal kavel A2 mogelijk niet kunnen leveren. Naar het oordeel van de
voorzieningenrechter staat dit aan de toewijsbaarheid van de vorderingen echter
niet in de weg, temeer niet omdat de levering van de kavel nog niet heeft
plaatsgevonden en Gemeente Nieuwegein dus nog steeds eigenaar is. Het algemene
belang dat burgers er op moeten kunnen vertrouwen dat een overheidslichaam
handelt met inachtneming van het gelijkheidsbeginsel weegt naar het oordeel van
de voorzieningenrechter dermate zwaar dat het belang van Gemeente Nieuwegein om
uitvoering te kunnen geven aan de koopovereenkomst met Shell daarvoor moet
wijken.
De praktijk kan hier wel wat mee:
- Enige vorm van (serieuze) interesse is al voldoende om vast te stellen, dat sprake is van schaarse onroerende zaken;
- Een overheidsopdracht heeft niets van doen met het gelijkheidsbeginsel van Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (‘Didam-arrest’);
- Een gepubliceerd collegebesluit is onvoldoende transparantie vooraf;
- Openbaar bekend gemaakt gemeentelijk beleid en een daarmee verband houdende gemeentelijke motivering in combinatie met een aankondiging vooraf kan leiden tot een onderhandse 1 op 1 verkoop.
Lees ook:
https://keesvandewater.blogspot.com/2022/01/snippergroen-en-andere-speculatieve.html
Geen opmerkingen:
Een reactie posten